Marlies Hoenicke Maîtrise en Droit

  

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt von Berlin hat am 3. März 2015 die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten (UmwandV) beschlossen. Diese wurde am 13. März 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet. Sie hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren und tritt am 13. März 2020 außer Kraft.

 

Der Senat macht somit Gebrauch von einer speziellen Ermächtigung gemäß § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, nach welcher die Landesregierungen verordnen können, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden mit Wohnzwecken von einer Genehmigung abhängig ist.

 

Das Umwandlungsverbot kann ausschließlich in Milieuschutzgebieten angewandt werden, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder die „städtebauliche Eigenart“ des Gebiets erhalten werden muss. Ferner können Milieuschutzgebiete bestimmt werden, wenn in diesen städtebauliche Umstrukturierungen vorgesehen sind. Die „städtebauliche Eigenart“ setzt sich zusammen aus dem Ortsbild, der Stadtgestalt und dem Landschaftsbild. Auch die geschichtliche und die künstlerische Bedeutung des Gebiets werden mit einbezogen.

 

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn:

 

• Das Absehen von der Umwandlung wirtschaftlich nicht zumutbar ist
• Die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient
• Die Umwandlung der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient
• Bei einem Nachlass Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll
• Das Eigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden soll
• Durch eine Vormerkung gesicherte Ansprüche Dritter durch die Umwandlung erfüllt werden sollen
• Das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird
• Sich der Eigentümer dazu verpflichtet innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die derzeitigen Mieter zu veräußern
• Das Gebäude ein Neubau ist

 

Bisher gibt es in Berlin 21 von den Stadtbezirken festgelegte Milieuschutzgebiete in Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Mitte, welche 160.000 Wohnungen umfassen. Dies entspricht ca. 10% der Berliner Mietwohnungen. Derzeit sind weitere 11 Milieuschutzgebiete, z.B. an der Weberwiese in Friedrichshain-Kreuzberg und auf der Schöneberger Insel, in Planung.